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        2021年二季度上海寫字樓市場情況分析

        一、寫字樓市場數據分析


        1、2021年前兩季度吸納量放大

        上海市,在2020年第一季度出現吸納量為負9.05萬㎡,說明當季退租面積大于出租面積。

        2020年全年,吸納面積小于新增面積。進入2021年以來,第一季度、第二季度,均錄得市場吸納面積大于新增面積,市場復蘇較為明顯。前兩個季度市場新增寫字樓面積45.37萬㎡,吸納面積76.37萬㎡。

        2、舊有寫字樓退租趨勢在擴大


        從存量數據看,從2020年以來,存量數據直線上升,從2020年一季度1278.65萬㎡上升至2021年二季度1395.65萬㎡。凈增長117萬㎡。

        而同期新增面積132.91萬㎡,吸納面積122.69萬㎡,凈增10.22萬㎡。存量面積大幅度高于新增和吸納余量,說明市場上舊有的寫字樓退租趨勢正在擴大。




        3、租金漲幅在2020年第三季度有反彈,但沒有扭轉趨勢

        市場平均日租金在2020年一季度跌破10元/㎡/日以來,總體上租金一直呈現環比下跌狀態,在2021年第一季度出現環比上漲,但二季度又出現下跌,當前主要表現為下跌收窄。2021年第二季度租金錄得平均值為9.38元/㎡/天。

        4、空置率由高開始回落,但仍舊處于高位。

        上海市寫字樓空置率在2018年12月之前,基本上控制在10%以下,甚至出現2012年5.95%的歷史地位。從2019年第四季度開始空置率開始開始快速攀升,2020年第四季度最高為16.6%。進入2021年以來空置率開始從高位回落,第一季度空置率為15.5%,第二季度為14.6%。但總體上仍舊處于較高的空置率水平。

        2021 年上半年上海寫字樓市場供應恢復,同比增長 245%。期待已久的濱江優質供應和各項優惠政策驅動市場升級擴張的進一步演化,整體凈吸納量已超去年全年水平。

        細分市場看,"十四五"重點推進的濱江發展帶如前灘,徐匯濱江和世博后灘上半年表現亮眼,前灘更已成為浦東空置率最低片區,錄得13.0%;核心拓展區及其次中心項目多點開花,品質升級需求漸增,多極發展態勢明顯;而核心商務區中陸家嘴和南京西路以內部同級搬遷擴租為主,表現較為積極。至此全市空置率累計下調1.9%,至17.8%。


        行業需求方面,內資企業占比進一步提升,以TMT 包括互聯網科技、新媒體、電商等升級擴張為主導;其次,部分外資主力需求核心區位逆勢發展,其中開放政策落實下外資金融業整合升級需求漸增,同時境外旅游消費回流,致使外資消費品類如快消、奢侈品亦呈擴租趨勢。從成交類型與區位看,搬遷擴租需求占比近六成,其中搬遷類型約 70%為升級需求。供應充沛的北外灘及前灘與租金激勵增多的淮海中路及世紀大道則是兼具區位和品質提升的目的地,不乏來自于商務園區及其他次級樓宇的選址案例。此外,政府引領資本在高科技產業流動的背景下,為大面積去化形成愈加重要作用。


        租金表現上,入駐率攀升的熱門地點實現不同程度的租金上揚,如前灘,外灘,五角場。全市租金報價較去年底下調0.5%,同期跌幅明顯收窄。隨著業主定制裝修和輕資產運營的普及化,裝免適用期限呈下調趨勢,其成交租金可在毛胚交付上實現每天每平方米0.5-2元程度上浮。


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